על מה חשוב שתדעו לפני שאתם חותמים על חוזה לרכישת דירה

במהלך הטורים הבאים נצלול שלב אחר שלב אל תוך תהליך לקיחת משכנתא חדשה – מהפרטים הקטנים שמתחבאים באותיות הקטנות, ועד הבחירות הגדולות שישפיעו על כלכלת המשפחה שלכם לעשרות השנים הקרובות.

לפני הכל, חשוב להבין את התמונה הרחבה – עוד לפני שחותמים על חוזה. רכישת דירה היא ההחלטה הפיננסית הכי משמעותית שרוב האנשים מקבלים בחיים, והמשכנתא היא הכלי שהופך את החלום למציאות.

אבל למה תהליך קבלת המשכנתא הופך לעיתים למסובך? התשובה פשוטה: כי כולם רוצים שזה יעבוד בצורה הטובה ביותר. אתם רוצים שהעסקה תעבוד חלק, הבנקים חייבים לוודא שתוכלו לעמוד בהתחייבות ושבמקרה קיצון הם יוכלו לממש את הנכס, ובנק ישראל מפקח על הכל. בשביל להבטיח את זה נוצרו כללים ברורים שמסרבלים קצת את התהליך, אבל מקטינים משמעותית את הסיכון לכל הצדדים.

נתחיל ב-2 כללים חשובים:

אחוז המימון

אחוז המימון קובע כמה כסף תוכלו לקבל ביחס לשווי הדירה:

דירה ראשונה/יחידה: תוכלו לקבל עד 75% מימון. לדירה של 1,800,000 ₪ תקבלו עד 1,350,000 ₪ משכנתא.

דירה חליפית: תוכלו לקבל עד 70% מימון. לאותה דירה תקבלו עד 1,260,000 ₪. (ישנם פתרונות להון העצמי עד למכירת הדירה)

דירה שנייה: עד 50% מימון. לאותה דירה תקבלו עד 900,000 ₪. (גם כאן ניתן למצוא פתרונות יצירתיים)

חשוב לזכור: שווי הדירה נקבע לפי "שמאי או חוזה – הנמוך מביניהם". אם קניתם דירה ב-1.2 מיליון אבל השמאי העריך אותה ב-1 מיליון, המשכנתא תחושב לפי המיליון, ואת שאר הכסף תצטרכו להביא מהבית!

יחס ההחזר

זה היחס בין ההכנסות נטו שלכם לבין ההחזר החודשי של המשכנתא. יחס ההחזר המקסימלי הוא 40%, אך רצוי לא לעבור את 35%.

דוגמה: אתם מרוויחים 20,000 ₪ נטו ויש לכם הלוואת עו"ש של 1,500 ₪ לחודש למשך 36 חודשים. ההכנסה הזמינה שלכם למשכנתא היא 18,500 ₪. הבנק יאשר לכם החזר של עד 7,400 ₪ (40% מ-18,500 ₪).

צריך לקחת בחשבון שלא כל ההכנסות מוכרות על ידי הבנק, ולכן חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות לפחות 3 חודשים מראש. הלוואות שמורידות מההכנסה הן הלוואות שנגמרות בעוד יותר מ-18 חודשים.

טיפ

אל תקחו על עצמכם התחייבויות מעבר ליכולות הכלכליות שלכם!