גרירת משכנתא: איך לקנות נכס חליפי גם כשיש קושי בהצגת הכנסות?

כשאנחנו באים לקחת משכנתא בבנק, הכלל הראשון והבסיסי הוא שעלינו להציג הכנסות מספקות, כך שיחס ההחזר יעמוד בדרישות הבנק ביחס לסכום ההלוואה הדרוש.

אך מה קורה כאשר מדובר במצב זמני שבו אין לנו מספיק הכנסות, או אין הכנסות כלל? במצב כזה, לא יהיה אפשרי לקבל משכנתא חדשה בדרך הרגילה (כמובן שגם לזה יש פתרונות כמו שילוב בני משפחה וכו'). אבל כשיש לנו כבר דירה ממושכנת ואנחנו מעוניינים לרכוש דירה חליפית, קיים פתרון מעולה:

גרירת המשכנתא הקיימת לנכס החדש. היתרון העצום בתהליך הזה הוא שבגרירה לא צריך להציג הכנסות לבנק (כל עוד לא מגדילים את סכום ההלוואה)!

בתהליך זה מעבירים את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה, וזאת באמצעות הוצאת מכתב כוונות מיוחד המיועד לגרירה (ולא לסילוק).

הכספים של הקונה שלכם עוברים בהתאם להסכם ולתנאים שהבנק דורש, והבנק מעביר את השעבוד והמשכנתא לנכס הנרכש.

סיפור מהשטח

לאחרונה ביצעתי גרירה לזוג שהאישה סטודנטית וזמנית היא ללא משכורת, והבעל אברך עם מלגה נמוכה. ההכנסה שלהם לא הייתה מאפשרת להם לקבל משכנתא חדשה.

במקום לערב בני משפחה או לוותר על המעבר, גררנו את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה.

מבחינת הבנק, ההלוואה כבר מאושרת והוא רק מחליף את הבטוחה. הבנק כן בודק את הנכס החדש, את השמאות ואת אחוז המימון, ואם הדירה החדשה זולה יותר ייתכן שיידרש פירעון חלקי.

כך הם יכלו לרכוש דירה חדשה, ועל הדרך שמרו על התנאים והריביות הטובות שהיו להם במסלולים המקוריים.

יתרון נוסף: גרירה חוסכת גם את עמלת הפירעון המוקדם, שעלולה להיות גבוהה במיוחד כשהריביות במשק ירדו מאז שנלקחה המשכנתא.

דגשים קריטיים שחובה לקחת בחשבון

לוחות זמנים: מדובר בעסקה של דירה חליפית שיש בה דד-ליין מוגדר – הקונה שלכם צריך להעביר לכם כספים, ואתם צריכים להעביר למוכר שלכם. תהליך גרירה יכול לקחת בין חודש וחצי לחודשיים, ומכיוון שמעורבים כאן כמה צדדים, חובה לתכנן זאת בחוזים מראש.

זהירות במכתב הכוונות: מכתב כוונות לגרירה אינו מכתב כוונות רגיל! טעות קטנה כאן עלולה לעלות ביוקר. היו לי לקוחות שהמוכר שלהם תכנן לגרור משכנתא והביא להם מכתב כוונות רגיל. הקונים סילקו לו את המשכנתא, ורק אז המוכר אמר לעורך הדין שהוא רצה לגרור... מאחר שזה קרה מיידית, הצלחתי בחסדי ה' לעזור לו מול הבנק שלו, לשחזר את המשכנתא ולבצע את הגרירה. אך ברוב המקרים, סילוק בטעות פירושו אובדן המשכנתא והתנאים שלה.

עבודה מול הבנקאים: בנקאים פחות ששים לבצע גרירות, כי זה מלא עבודה בירוקרטית שאינה נחשבת עבורם "כסף חדש", ולכן נדרשים מומחיות וניסיון.

לסיכום

אם אתם מתכננים מעבר דירה ויש לכם משכנתא קיימת בתנאים טובים, או שאתם חוששים מבדיקת ההכנסות – אל תמהרו לסלק את המשכנתא.

תכנון מוקדם וליווי מקצועי יבטיחו שתעברו את התהליך בשלום ותנצלו את הכלי העוצמתי הזה על הצד הטוב ביותר.